Rynek mieszkań toczy się siłą rozpęd

Deweloperzy biją kolejne rekordy, Polacy kupują nowe mieszkania na potęgę. W tym roku rynek może jednak dostać zadyszki.

W ubiegłym roku deweloperzy wybudowali ponad 130 tysięcy mieszkań na sprzedaż lub wynajem, a w sumie w całym kraju do użytkowania oddano ponad 207,2 tys. lokali mieszkalnych. Jednocześnie wolumen nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym wyniósł 268,5 tys., w tym za lwią część odpowiadają oczywiście deweloperzy, którzy uzyskali ponad 167 tys. takich decyzji administracyjnych. Słowem, kolejne rekordy pobite. W takim tempie deficyt trzech milionów mieszkań dałoby się załatać w niespełna 15 lat, zwłaszcza, że wiele spółek deweloperskich chwali się kolejnymi rekordami sprzedaży przy stale rosnących cenach mieszkań – w Warszawie średnie stawki sięgają już 10 tys. zł za metr kwadratowy! Lokale kupują klienci gotówkowi i kredytowi. Kolejne decyzje RPP, utrzymujące oprocentowanie na niskim poziomie utrzymują popyt inwestycyjny, a dzięki coraz lepszym pensjom rośnie też przeciętna zdolność kredytowa Polaków – mimo stawianych przez banki coraz wyższych wymagań. Modelowa, trzyosobowa rodzina, bez innych obciążeń, w której rodzice na etacie zarabiają wspólnie ok. 7,5 tys. zł, może dziś zadłużyć się na lokum nawet w wysokości ponad 600 tys. zł, aczkolwiek w ubiegłym rokupotencjalni kredytobiorcy wnioskowali o kredyty w przeciętnej kwocie niespełna 300 tys. zł. Co więcej, ta wartość – czyli średnia suma wnioskowanego kredytu – rośnie już w wolniejszym tempie, niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Nie jest to oczywiście żadnym dowodem, że popyt na kredyty maleje.

Deweloperzy podchodzą do tych wszystkich danych bardzo optymistycznie. Patrząc na statystyki dotyczące pozwoleń na budowę, wyraźnie widać, że chcą zachować podobny poziom inwestycyjny w tym roku. Czy jednak uda im się utrzymać dotychczasowe tempo? Czy mogą sobie pozwolić na dalsze podwyżki mieszkań?

Wiele wskazuje na to, że rynek jest gotowy na ich tegoroczną ofertę – wszak chętni na nowe mieszkania ciągle się zgłaszają, a ceny lokali dalej rosną. W końcu braki lokalowe ciągle są duże, sytuacja materialna Polaków coraz lepsza, a co za tym idzie – trend do poprawy warunków życia nie słabnie. Do tego perspektywy na rynku pracy są niezłe, lokaty w bankach – niskie, więc osoby z większą gotówką wolą kupić mieszkanie i zarabiać na jego najmie, co dodatkowo stymuluje popyt na rynku. Jednocześnie, ceny gruntów ciągle pną się w górę. Rosną także koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych, co przemawia za dalszymi podwyżkami cen mieszkań.

Warto jednak nałożyć na to makro-czynniki: prognozowany wolniejszy wzrost gospodarczy czy wręcz pogorszenie koniunktury, jak i coraz wolniejsze tempo wzrostu pensji. Z drugiej strony nasze koszty życia podbiją zapowiadane wzrosty cen energii. Eksperci spodziewają się także dalszego zaostrzenia polityki kredytowej banków. Trudno też przewidzieć jak na rynek mieszkaniowy wpłynie podwyżka pensji minimalnej, która może wymusić na wielu pracodawcach redukcję etatów albo jeszcze bardziej odkręcić inflację. Pod dużym znakiem zapytanie pozostaje tegoroczny los koniunktury europejskiej i globalnej a prognozy eksperckie nie wróżą na razie niczego dobrego.

Ponadto, wracając do rynku mieszkaniowego w Polsce, wyraźnie widać, że cen deweloperskich mieszkań od dobrych kilku miesięcy nieco przygasa i w tym roku prognozowane są podwyżki co najwyżej na poziomie kilku procent. Sam rynek wydaje się już dość przegrzany i choć leci siłą rozpędu, cykliczne przesilenie jest coraz bliżej. Wiele więc wskazuje na to, że w tym roku deweloperom – mimo rozbudzonych apetytów – trudniej będzie osiągnąć kolejne rekordy. Z pewnością jednak jeszcze nie będą narzekać na ten rok.

Dorota Kaczyńska

Ekspertka Instytutu Staszica